ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН И ЧЛЕНОВ ИХ СЕМЕЙ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРИОБРЕТЕННОГО ЗА СЧЕТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
Все чаще в Центр социальной помощи семье и детям «Эдельвейс» обращаются семьи, имеющие несовершеннолетних детей, приобретшие жилые помещения (квартиры) за счет ипотечного кредита, и, в связи с потерей работы, снижением уровня заработной платы и др. не имеющие возможности погашать своевременно платежи по кредитному договору. При этом, обращения за юридической помощью следуют уже на стадии судебных разбирательств с залогодержателем (кредитной организацией). Бытует же у обратившихся граждан мнение, что обратить взыскание на их жилое помещение невозможно, т.к. в семье имеются несовершеннолетние, для которых это единственное пригодное для проживания жилье. Хотелось бы в данной статье разъяснить заинтересованному кругу лиц, что если заемщик не выполняет свои обязательства по кредитному договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Исходя из сложившейся на сегодняшний день судебной практики, можно сделать вывод, что суды удовлетворяют исковые требования кредитных организаций о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное жилое помещение, даже если оно является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Обратимся к нормам законов, регулирующих интересующие нас отношения.
Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и для совместно проживающих с ним членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но за исключением случаев, когда жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" может быть обращено взыскание.
Со вступлением в силу Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали являться основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.
Ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основаниями обращения взыскания на заложенное имущество (жилое помещение) называет неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Однако суд не вправе отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки в случае, если допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному ипотекой, даже если каждая просрочка незначительна. Систематическим нарушением считается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.
Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" уточняет обстоятельства, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а в частности уточняет, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Однако нужно иметь в виду, что ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1, ст. 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ. «Об ипотеке (залоге недвижимости» установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
В п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что при наличии уважительных причин отсрочка предоставляется только в двух случаях: если залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности либо если предметом залога является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Прямо в Законе «уважительные причины» не названы, но, исходя из практики, таковыми могут являться, например, потеря работы, существенное снижение уровня заработной платы, тяжелая болезнь, потеря кормильца, изменение семейного положения (рождение одного или нескольких детей) и т.п. признанные судом уважительными.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. И хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-нибудь жилого помещения, значения не имеет. В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма.
Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду, особенность которого заключается в их назначении - они могут быть предназначены только для временного проживания граждан. В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации маневренный фонд должен быть сформирован в каждом субъекте Российской Федерации для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных статьей 95 Жилищного кодекса РФ обстоятельств:
1) в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма;
2) в связи с утратой жилых помещений в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) в связи с непригодностью единственных жилых помещений для проживания (пришедших в непригодное для проживания состояние в результате чрезвычайных обстоятельств);
4) иных случаях, предусмотренных законодательством.
Например, Постановлением Администрации г. Красноярска от 20 февраля 2007 г. N 80 «Об отнесении жилых помещений общежитий муниципальной формы собственности к специализированному жилищному фонду» (в ред. Постановления администрации г. Красноярска от 15.07.2010 N 312) к специализированному жилищному фонду - жилым помещениям маневренного фонда отнесены здания по адресам: ул. Энергетиков, 56 (площадью 1099,0 м.кв.) и ул. Калинина, 65/2 (площадью 448,1 м.кв.). Но, положа руку на сердце, стоит ли всем, оказавшимся в результате экономического коллапса выброшенными за борт прежней, обеспеченной и спокойной жизни, рассчитывать на то, что государство предоставит нам жилье взамен утраченного? Думается, ответ ясен.
В заключение, хотелось бы призвать граждан, намеревающихся принять столь серьезное решение, как покупка жилья «в ипотеку», обратиться за правовой помощью до подписания соответствующих договоров с кредитным учреждением. Правовой анализ проектов договоров, консультация квалифицированного юриста поможет Вам верно оценить перспективы, текущие возможности и возможные последствия принятого решения, не основываясь на слухах и предположениях, а основываясь на законе. Удачных Вам приобретений!
Юрисконсульт МУ «ЦСПС и Д «Эдельвейс», г. Красноярск, Миллер Нина Александровна.
При подготовке статьи использованы труды следующих авторов:
1. Хуснетдинова Л.М. Выселение залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 5 - 8.
2. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 1. С. 66 - 74.
Статья подготовлена специально для размещения на Интернет - сайте учреждения «Помощь семье и детям», электронный адрес: http://solution.ucoz.ru/
Сентябрь 2010 г.
